מיסי נכס בקפריסין: רכישה, החזקה ומכירה — סקירה מלאה (2026)

• ברכישה: מע״מ 19% (או 5% מופחת לדירה ראשונה), אגרת העברה — אפס אם שולם מע״מ. אגרת בולים בוטלה מ-2026.
• בהחזקה: אין מס נכס ארצי מאז 2017 — רק אגרות מקומיות קטנות ודמי ועד.
• במכירה: מס רווחי הון 20% על הרווח, עם פטורים שהוגדלו מ-2026.
• אין בקפריסין מס ירושה, עיזבון, עושר או מתנה.
• הצד הישראלי נפרד: אין אמנת מס — ראו המדריך הייעודי.
• המספרים מתוארכים ומקורם רשמי; אמתו את המקומיים מול העירייה.

ברכישה חל מע״מ בשיעור 19% על נכס חדש (או 5% מופחת על 130 המ״ר הראשונים בדירת מגורים ראשונה, בכפוף לתקרות ולזכאות, עם חלון מעבר שנסגר במהלך 2026). אגרת העברת בעלות מחושבת במדרגות 3%–8%, אך היא אפס אם שולם מע״מ (רוב הנכסים החדשים) ומופחתת ב-50% בעסקת יד שנייה פטורה ממע״מ. אגרת הבולים על חוזה הרכישה בוטלה לחוזים מ-1 בינואר 2026. לפירוט מלא ולדוגמה מספרית ראו את המדריך לעלויות רכישת נכס.

זו הנקודה שרבים מפספסים: מס הנכס הארצי השנתי בוטל ב-2017 — אין בקפריסין "ארנונה ממשלתית" על שווי הנכס. מה שכן קיים הן אגרות מקומיות קטנות: אגרת נכס עירונית/קהילתית, אגרת פינוי אשפה, אגרת ביוב (מחושבת לפי שווי הנכס דרך מועצת הביוב המקומית) ותאורת רחוב. הסכומים קטנים ומשתנים בין רשויות — סדר גודל של עשרות עד כמה מאות יורו בשנה — ולכן אמתו אותם מול העירייה המקומית.

בנוסף, בבניינים ומתחמים משותפים יש דמי ועד בית (תחזוקת שטחים משותפים, בריכה, גינון, ביטוח מבנה) — לא מס, אך עלות שוטפת אמיתית שכדאי לתקצב. ואם משכירים את הנכס: היטל ההגנה (SDC) על שכר דירה בוטל מ-2026, אך תשלום הבריאות (GHS) של 2.65% חל על משכיר שהוא תושב מס קפריסאי.

במכירת נכס בקפריסין חל מס רווחי הון (CGT) בשיעור 20% על הרווח בלבד (מחיר המכירה בניכוי עלות הרכישה, השבחות והוצאות, בתיאום אינפלציה). קיימים פטורים חד-פעמיים לכל אדם, שהוגדלו מ-1 בינואר 2026: פטור כללי עלה לכ-30,000 יורו, פטור על דירת מגורים ראשית עלה לכ-150,000 יורו, ופטור על קרקע חקלאית (לחקלאי) לכ-50,000 יורו. ניתן לנכות מהרווח גם אגרות העברה, שכר טרחת עו״ד, עמלת תיווך וריבית על הלוואת רכישה.

יתרון מהותי לתכנון בין-דורי: בקפריסין אין מס ירושה, אין מס עיזבון, אין מס עושר ואין מס מתנה (כולם בוטלו לפני שנים). עם זאת, העברת נכס ליורשים עדיין כרוכה במנגנוני רישום ואגרות ברשם המקרקעין — נמוכות בהרבה ממסי ירושה במדינות אחרות, אך לא אפס.

חשוב לזכור שהמיסוי בקפריסין הוא רק חצי מהתמונה: תושב ישראל ממוסה על הכנסה כלל-עולמית, כך שהכנסה מהנכס (שכירות) ורווח במכירה חייבים בדיווח גם בישראל. אין כיום אמנת מס בין המדינות, וההקלה מכפל מס היא זיכוי חד-צדדי בדין הישראלי. לפירוט ראו את המדריך לאמנת המס ולדיווח בישראל.

• להניח שיש מס נכס שנתי — בוטל ב-2017; רק אגרות מקומיות קטנות.
• לצטט פטורי מס רווחי הון ישנים — הם הוגדלו מ-2026 (כ-30,000 / 150,000 יורו).
• לחשוב שיד שנייה "לא משלמת מס" — אין מע״מ, אבל יש אגרת העברה ובמכירה מס רווחי הון.
• לשכוח את דמי ועד הבית כעלות שוטפת.
• לשכוח את הדיווח והמס בישראל (אין אמנה — זיכוי חד-צדדי).

ב-flyhome אנחנו עוזרים לכם לראות את עלות המס המלאה של נכס — לא רק ברגע הרכישה אלא לאורך ההחזקה והמכירה — ולתכנן בהתאם. נחבר אתכם לרואה חשבון לבדיקת ההשלכות בשני הצדדים.