אמנת המס ישראל–קפריסין וחובת הדיווח בישראל (2026)

• אין כיום אמנת מס בתוקף בין ישראל לקפריסין (נדונה, טרם נחתמה). חתימת שתיהן על ה-MLI אינה יוצרת אמנה.
• תושב ישראל ממוסה על הכנסה כלל-עולמית — כולל שכירות ורווח הון מהנכס בקפריסין.
• הזיכוי על מס ששולם בקפריסין הוא חד-צדדי (דין פנימי), ומוגבל לגובה המס הישראלי על אותה הכנסה.
• על שכירות מחו״ל יש שני מסלולים בישראל: 15% על ההכנסה ברוטו (בלי זיכוי מס זר), או מס שולי עם ניכוי הוצאות וזיכוי.
• חשבון בנק בקפריסין מדווח אוטומטית לישראל דרך CRS — גם בלי אמנה.
• מ-2026 בוטל הפטור מדיווח לעולים חדשים/תושבים חוזרים ותיקים (למי שהופך תושב מ-1.1.2026).

נכון ל-2026 אין אמנת מס בתוקף בין ישראל לקפריסין. הנושא נדון בעבר בין המדינות, אך לא הבשיל לאמנה חתומה ומאושררת. שתי המדינות חתמו על האמנה המולטילטרלית (MLI) של ה-OECD — אך ה-MLI רק מתקן אמנות קיימות ואינו יוצר אמנה חדשה, כך שאין לו השפעה על היחס ישראל–קפריסין.

המשמעות המעשית: אין "שובר שוויון" לקביעת תושבות מכוח אמנה, אין שיעורי ניכוי מופחתים מכוח אמנה, ואין הליך הסכמה הדדית (MAP). ההגנה מפני כפל מס מגיעה מהדין הפנימי הישראלי בלבד.

ישראל ממסה תושבים על בסיס פרסונלי — הכנסה מכל העולם. לכן הכנסת שכירות מהנכס בקפריסין ורווח הון במכירתו חייבים במס בישראל, בנוסף לחבות בקפריסין. כדי למנוע כפל מס, הדין הישראלי מעניק זיכוי חד-צדדי על מס זר ששולם.

חשוב להבין את הגבול: הזיכוי מוגבל לגובה המס הישראלי החל על אותה הכנסה, ומחושב לפי "סלים" של מקורות הכנסה. אם המס ששולם בקפריסין גבוה מהמס הישראלי על אותה הכנסה — העודף בדרך כלל אינו מוחזר (אך ניתן להעביר עודף זיכוי קדימה עד 5 שנים באותו סל). בלי אמנה, אין הקלות נוספות מעבר לזיכוי הזה.

על הכנסת שכירות מנכס מגורים בחו״ל יש בישראל שני מסלולים, והבחירה שלכם:

המס שתשלמו בקפריסין הוא זה שעשוי לזכות אתכם בישראל (במסלול המתאים). על שכירות חל בקפריסין מס הכנסה מדורג ותשלום בריאות (GHS) של 2.65%; היטל ההגנה (SDC) על שכירות בוטל מ-1 בינואר 2026. במכירה חל מס רווחי הון בשיעור 20% על הרווח, בכפוף לפטורים.

שימו לב: קפריסין נמצאת ברפורמת מס רחבה ל-2026 (מדרגות מס, פטורי מס רווחי הון ועוד), והמספרים משתנים. התייחסו לאמור כמסגרת עקרונית בלבד ואמתו את השיעורים העדכניים מול יועץ מס.

תושב ישראל חייב לכלול את ההכנסה הכלל-עולמית בדוח השנתי, והחזקת נכס והכנסה ממנו בחו״ל לרוב יוצרות חובת הגשת דוח. בנוסף, רשות המסים עושה שימוש בטופס 5329 (הצהרה על הכנסות ונכסים בחו״ל) כדי לאתר מי שאמור לדווח — מי שמקבל אותו נדרש להשיב בתוך פרק זמן קצר.

המסקנה: אל תתייחסו לנכס בקפריסין כ"מחוץ לרדאר". תכננו את הדיווח מראש מול רואה חשבון המתמחה במיסוי בינלאומי, עוד לפני הרכישה.

טעות נפוצה: "אין אמנה, אז לא יידעו". גם ישראל וגם קפריסין הן חברות בתקן הדיווח האחיד (CRS) של ה-OECD, שפועל דרך הסכם רב-צדדי ובאופן בלתי תלוי באמנות מס דו-צדדיות. לכן חשבון פיננסי שתפתחו בקפריסין מדווח אוטומטית לרשות המסים בישראל. (ה-CRS מכסה חשבונות פיננסיים, לא את הנכס עצמו — אך תזרים השכירות עובר דרך חשבונות מדווחים.)

לעיתים שומעים ש"מעמד Non-Dom בקפריסין פוטר ממס". חשוב לדייק: Non-Dom הוא הטבה של מי שהופך תושב מס בקפריסין (למשל לפי "כלל 60 הימים"), והוא פוטר מהיטל ההגנה (SDC) על דיבידנד וריבית — לא ממס על שכירות ולא ממס רווחי הון על הנכס.

וחשוב מכך: זו הטבה במיסוי הקפריסאי של אדם שכבר תושב קפריסין. היא אינה רלוונטית למי שנשאר תושב מס ישראל, וישראל תמשיך למסות אותו על הכנסה כלל-עולמית. העתקת תושבות מס לקפריסין היא החלטה נפרדת עם השלכות ניתוק תושבות בישראל — נושא ליועץ מס, לא חלק מרכישת נכס.

עד כה עולים חדשים ותושבים חוזרים ותיקים נהנו מפטור של 10 שנים — הן ממס והן מדיווח — על הכנסות ונכסים מחו״ל. תיקון לפקודה ביטל את הפטור מדיווח למי שהופכים תושבי ישראל מ-1 בינואר 2026 ואילך. דייקו: הפטור ממס על ההכנסה הזרה עשוי להישאר, אך חובת הדיווח על ההכנסה והנכסים בחו״ל חלה כעת. מי שהפך תושב לפני 2026 שומר על הפטור מדיווח הישן.

• להניח שקיימת אמנת מס ישראל–קפריסין — אין; אין שיעורים מופחתים או שובר שוויון מכוח אמנה.
• לחשוב ש"שילמתי מס בקפריסין, אז אין מס בישראל" — יש; קפריסין מזכה לכל היותר עד גובה המס הישראלי.
• להניח שמסלול ה-15% מאפשר ניכוי הוצאות — הוא על ברוטו, בלי הוצאות (למעט פחת) ובלי זיכוי מס זר.
• לחשוב ש-Non-Dom פוטר ממס ישראלי — הוא הטבה קפריסאית לתושב קפריסין, לא רלוונטי לתושב ישראל.
• לסמוך על "בלי אמנה לא יידעו" — CRS מדווח את החשבון לישראל ממילא.

ב-flyhome אנחנו מלווים רוכשים ישראלים ומכוונים אתכם להיערך נכון מבחינת מס ודיווח — כולל חיבור לרואה חשבון המתמחה במיסוי בינלאומי, עוד לפני הרכישה. אנחנו לא נותנים ייעוץ מס, אבל נדאג שהנושא לא ייפול בין הכיסאות.